Alojamento local depois da euforia

Revista Visão

Foi o principal responsável pela maior regeneração urbanística das últimas décadas nos centros históricos de Lisboa e do Porto mas, apesar da recente “acalmia” nas duas cidades, o alojamento local (AL) continua a trazer renovação imobiliária ao resto do País, tendo chegado, este ano, a mais de uma centena de novas freguesias de norte a sul.

APÓS TRÊS ANOS DE GRANDE EUFORIA, O MERCADO PARECE ESTAR A DESACELERAR

O mercado está cada vez mais profissional, atraindo a Portugal empresas internacionais que fazem a gestão de centenas de unidades. E muitos dos pequenos proprietários, que asseguravam a gestão turística dos próprios apartamentos, estão a descobrir que, se não oferecerem uma oferta qualificada, o excesso de concorrência pode aniquilar o seu negócio.

Atualmente, existem cerca de 88 mil unidades enquadradas no AL. Segundo o Atlas da Hotelaria da consultora Deloitte, no final de 2017 havia 51 014 espaços de alojamento local. Dados do portal do Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) mostram que, desde janeiro de 2018 até ao passado dia 25 de agosto, ou seja, em apenas ano e meio, mais 36 609 registos foram formalizados. Um número que se deveu a uma corrida atípica, em 2018, aos registos, antecipando os entraves criados no novo regulamento de outubro do ano passado que veio criar zonas de contenção nos bairros históricos de Lisboa (também em discussão, atualmente, no Porto).

O certo é que, após três anos de grande euforia, o mercado dá mostras de desaceleração: entre janeiro e agosto deste ano, foram inscritas 11 467 novas unidades. No mesmo período do ano passado, foram mais de 17 mil. “Aquela ideia que se vendia de que o alojamento local era uma galinha dos ovos de ouro não é realista. O mercado está muito concorrencial. E, se é um facto que a criação das zonas de contenção nos centros históricos provocou quebras abruptas nos novos pedidos de AL, a verdade é que também fora dos centros históricos tem havido uma maior contenção na abertura de novos espaços.

Muito mais do que a regulamentação, é o mercado que está mais maduro e seletivo”, sublinha Eduardo Miranda, presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP), acrescentando que, “em quase todas as freguesias do País, ocorreram quebras nos registos no primeiro e no segundo trimestre de 2019, comparativamente ao período homologo do ano passado”. Por isso, reforça, “quem avança hoje para este mercado chega com ponderação e com um projeto diferente”.

DECORAÇÃO PROFISSIONAL

Há sete anos que as irmãs Catarina e Margarida Diniz fazem projetos de decoração para alojamento local, alguns deles premiados em publicações, da Condé Nast. A dupla da Home Staging Factory começou por fazer projetos para clientes privados em Lisboa, mas hoje são muitos mais os que fazem pelo País. A diferenciação é a chave do sucesso, dizem.

Pormenores Catarina e Margarida Diniz são irmãs e sócias na Home Staging Factory. A decoração de um T1 (mobiliário e honorários incluídos) custa entre €7 500 e 12 mil euros

Visão 20 Agosto 2019, Marisa Antunes

Veja aqui as Vantagens do Home Staging.

PROFISSIONAIS NO MERCADO

Uma realidade sentida na Home Staging Factory, pioneira em Portugal na decoração de espaços para alojamento local. A empresa das irmãs Catarina e Margarida Diniz arrancou, em 2010, a desenvolver projetos de decoração para apartamentos à venda no mercado imobiliário, mas, dois anos depois, transitou para o mercado turístico. “Nessa altura, os nossos clientes eram essencialmente portugueses, pessoas que tinham umas poupanças, que compravam uma casa para rentabilizar e conseguir uma receita adicional no final do mês. E o mercado estava muito orientado para os bairros históricos de Lisboa”, recorda Margarida.

Entretanto, tudo mudou. “Hoje temos clientes de todo o mundo, entre eles belgas, tunisinos, dinamarqueses ou do Dubai, além dos nacionais. E dos pequenos investidores passámos a ter proprietários de prédios inteiros. Também fazemos cada vez mais projetos fora de Lisboa, um pouco por todo o País”, acrescenta Catarina Diniz. Os projetos chave-na-mão (honorários, mobiliário e produção) da Home Staging Factory para um T1, por exemplo, variam entre os 7 500 e os 12 mil euros, e lhe não faltam clientes. “As pessoas sabem que o segredo do sucesso é a diferenciação, tendo em conta a concorrência crescente”, aponta ainda Catarina. Uma concorrência feroz que leva muitos proprietários a preferirem abrir mão de alguma receita para pagar um serviço profissional.

Como Valorizar o seu Espaço

Crie um ambiente aconchegante. Cores como bege, mel, verde e azul-claro são muito utilizadas pelos decoradores.
Aposte na iluminação, criando diferentes ambientes dentro de casa. Os pontos de luz em locais-chave também permitem acentuar um objeto que pode fazer a diferença na personalidade do espaço.
Não há quem não valorize a casa de banho: modernize louças sanitárias e torneiras e renove os azulejos se estiverem datados. Aprimore com alguns apontamentos que transmitam bem-estar, como uma vela, uma planta ou um quadro.
Em apartamentos pequenos, opte por algumas boas peças que tragam carácter ao espaço. Se a sala não for ampla, escolha um sofá́ mais pequeno. O mesmo se aplica à sala de jantar, com uma mesa mais pequena ou dobrável.
Na cozinha é também fundamental trazer alguma renovação. Pode apenas trocar as portas dos armários sem ser necessário substituir tudo por completo. Aposte em eletrodomésticos novos.
Ofereça um bom colchão e almofadas. Uma boa noite de sono é essencial para a satisfação dos hóspedes. Use sempre toalhas e lençóis brancos, como nos hotéis.
Dê um toque natural à casa com plantas ou até flores frescas.
Deixe em local visível o extintor, as mantas antifogo e o kit de emergência médica, obrigatórios por lei.
Emoldure algumas dicas práticas, como os pontos de comércio e de transporte mais próximos. Relembre também de que é fundamental respeitar as horas de descanso.

Local accommodation after the euphoria

Visão Magazine

It was mainly responsible for the biggest urban regeneration in recent decades in the historic centers of Lisbon and Porto, but despite the recent “calm” in both cities, local accommodation (LA) continues to bring real estate renovation to the rest of the country, having reached more than a hundred new parishes from north to south this year.

AFTER THREE YEARS OF GREAT EUPHORIA, THE MARKET SEEMS TO BE SLOWING DOWN

The market is becoming increasingly professional, attracting international companies to Portugal that manage hundreds of units. And many of the small owners who used to manage their own apartments for tourism are discovering that if they don’t provide a qualified offer, the excessive competition could wipe out their business.

There are currently around 88,000 units classified as LA. According to Deloitte’s Hotel Atlas, at the end of 2017 there were 51,014 local accommodation spaces. Data from the National Registry of Local Accommodation (RNAL) portal shows that from January 2018 until August 25, in other words, in just a year and a half, 36,609 more registrations were formalized. This number was due to an atypical rush of registrations in 2018, anticipating the obstacles created by the new regulations of October last year, which created containment zones in Lisbon’s historic districts (also currently under discussion in Porto).

What is certain is that, after three years of great euphoria, the market is showing signs of slowing down: between January and August this year, 11,467 new units were registered. In the same period last year, there were more than 17,000. “That idea that used to be sold that local accommodation was a golden goose is not realistic. The market is very competitive. And while it’s true that the creation of the containment zones in the historic centers has caused a sharp drop in new LA applications, the truth is that there has also been greater restraint in opening new spaces outside the historic centers.

Much more than regulation, it’s the market that is more mature and selective,” says Eduardo Miranda, president of the Association of Local Accommodation in Portugal (ALEP), adding that ‘in almost every parish in the country, there were drops in registrations in the first and second quarters of 2019, compared to the same period last year’. That’s why, he stresses, “those who move into this market today are doing so thoughtfully and with a different project”.

PROFESSIONAL DECORATION

Sisters Catarina and Margarida Diniz have been doing decoration projects for local accommodation for seven years, some of which have won awards from publications such as Condé Nast. The Home Staging Factory duo started out doing projects for private clients in Lisbon, but today they do many more across the country. Differentiation is the key to success, they say.

Details Catarina and Margarida Diniz are sisters and partners in Home Staging Factory. Decorating a one-bedroom apartment (furniture and fees included) costs between €7,500 and 12,000 euros

Vision 20 August 2019, Marisa Antunes

See the Advantages of Home Staging here.

PROFESSIONALS ON THE MARKET

A reality felt at Home Staging Factory, a pioneer in Portugal in decorating spaces for local accommodation. The company run by sisters Catarina and Margarida Diniz started out in 2010 developing decoration projects for apartments for sale on the real estate market, but two years later it moved into the tourist market. “At that time, our clients were mainly Portuguese, people who had savings, who bought a house to make a profit and get an extra income at the end of the month. And the market was very much geared towards Lisbon’s historic districts,” Margarida recalls.

“Today we have clients from all over the world, including Belgium, Tunisia, Denmark and Dubai, as well as from Portugal. And we’ve gone from small investors to owners of entire buildings. We’re also doing more and more projects outside Lisbon, all over the country,” adds Catarina Diniz. Home Staging Factory’s turnkey projects (fees, furniture and production) for a one-bedroom apartment, for example, range from 7,500 to 12,000 euros, and it has no shortage of clients. “People know that the secret to success is differentiation, given the growing competition,” says Catarina. This fierce competition leads many owners to prefer to give up some of their income to pay for a professional service.

How to enhance your space

Create a cozy atmosphere. Colors such as beige, honey, green and light blue are often used by decorators.
Bet on lighting, creating different atmospheres within the home. Points of light in key places can also accentuate an object that can make a difference to the personality of the space.
There’s no one who doesn’t appreciate the bathroom: modernize sanitary ware and taps and renew the tiles if they’re dated. Enhance it with a few touches that convey well-being, such as a candle, a plant or a painting.
In small apartments, opt for a few good pieces that bring character to the space. If the living room isn’t large, choose a smaller sofa. The same applies to the dining room, with a smaller or folding table.
In the kitchen it’s also essential to bring in some renovation. You can just change the cupboard doors without having to replace everything completely. Go for new appliances.
Offer a good mattress and pillows. A good night’s sleep is essential for guest satisfaction. Always use white towels and sheets, just like in hotels.
Add a natural touch to the house with plants or even fresh flowers.
Leave the fire extinguisher, fire blankets and emergency medical kit, which are required by law, in a visible place.
Frame some practical tips, such as the nearest shops and transport links. Also remember that it is essential to respect rest hours.